Ondernemingsplan 2016 – 2020

Op dezelfde voet verder, maar dan net even anders

Eens in de vijf jaar stelt de woningstichting een plan op voor de komende periode. We noemen dat een onder- nemings- of strategisch plan. We hebben de afgelopen periode gewerkt aan zo’n plan voor de periode 2016– 2020. Omdat de opzet van het huidige plan (voor de periode 2011 – 2015) goed heeft gewerkt, hebben we voor dezelfde aanpak gekozen.

Eerst verdienen, dan uitgeven

Het plan voor 2016 – 2020 heeft geen opzienbarende of hemelbestormende inhoud gekregen. De overheid heeft via de verhuurdersheffing de financiële mogelijkheden van corporaties flink beperkt en daarna, via de Woningwet 2015, het werkveld van corporaties verder ingesnoerd. Er is daardoor geen ruimte voor gekke fratsen, als we dat gewild zouden hebben.

Nou zijn we daar niet zo van, dus alles bij elkaar opgeteld is het plan voor een buitenstaander misschien wat saai, maar wij gedijen daar eigenlijk wel heel erg goed bij. We blijven bovendien het credo uit het vorige plan volgen: wat we aan geld niet binnenkrijgen, kan er ook niet uit. Dus eerst verdienen, dan uitgeven.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Hoewel we daarmee de lijn uit de nu afgelopen periode door- zetten, is niet alles hetzelfde. We gaan de komende periode in totaal minder woningen verkopen dan in de periode die we nu afsluiten (nu circa 140, straks maximaal circa 85).

De ‘visvijver’ waaruit we verkopen, hebben we ook iets aan- gepast. En meer dan tot nu toe zijn we straks bezig met het herstructureren van woningen en complexen, dan met het bebouwen van locaties die tot op dat moment onbebouwd waren of eerst een andere bestemming hadden. Bij herstructureren gaat het om sloop en nieuwbouw, of om ingrijpende renovatie. Dat gaat om in ieder geval circa 120 bestaande woningen. In het vorige plan schreven we nog dat we ook nieuwbouwkoopwoningen zouden gaan bouwen (wat we uiteindelijk niet gedaan hebben), nu willen we de locaties die we daarvoor in eigendom hebben -en die te duur zijn om huurwoningen op te bouwen- zo snel mogelijk verkopen. Het draait de komende jaren voor wat betreft de sociale huurwoningvoorraad in Nederland om de grootheden ‘betaalbaarheid’ en ‘beschikbaarheid’. We willen daarom een gematigd huurprijsbeleid voeren (waarbij we niet uitsluiten dat de huurdersvereniging vindt dat het nog gematigder kan ...). Onze volledige reguliere woningvoorraad houdt een huurprijs onder de huurtoeslaggrens en niet meer dan 10% krijgt een huurprijs boven de bij de woningen passende af- toppingsgrens (die 10% bestaat nu ook al). Er zullen genoeg woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens blijven, zodat ook jongeren die bij ons huren gebruik kunnen maken van huurtoeslag.

Financiële positie versterken

Ondanks het gematigde huurprijsbeleid en de lagere aantallen te verkopen woningen willen we onze financiële positie verder versterken. Een sterke financiële positie is een basisvoorwaarde om zelfstandig verder te kunnen en in onze gemeente het verschil te kunnen maken. Daarvoor is het nodig om onze kosten te beheersen. Dat is overigens gemakkelijker gezegd dan gedaan, want daar waar de overheid aan de ene kant zegt dat corporaties het zuiniger aan moeten doen, dwingen ze ons aan de andere kant tot het betalen van heffingen en tot inspanningen en activiteiten die meer geld kosten. Maar goed, wij blijven nadrukkelijk op de kleintjes letten. We zorgen ervoor dat de uitgaven voor onderhoud, energiebesparende maatregelen en investeringen in herstructureringen gelijk blijven en zorgen er tegelijkertijd voor dat onze leningenportefeuille kleiner wordt (want dan betalen we minder rente). En wat energiebesparende maatregelen betreft: eind 2020 willen we geen woningen meer met een G- of F-label hebben en gemiddeld heel dicht tegen een B-label aanzitten. En met een beetje mazzel poetsen we ook de E-labels nog weg.

Klantprocessen verbeteren

We blijven werken aan onze klantprocessen. Die kunnen beter. We blijven daarom de klanttevredenheid op verschillende manieren meten en in het oog houden. We doen aanpassingen in onze manier van werken als uitingen van ontevredenheid gebaseerd zijn op fouten in onze processen of in ons gedrag. Zodat we qua klantwaardering niet royaal tot de betere helft van de corporaties in Nederland horen, zoals nu al het geval is, maar tot de beste 25%.

Drie pijlers

Eigenlijk zijn er dus de komende periode drie pijlers waar we aan werken: een goede financiële positie, een goede prijs/kwaliteitsverhouding (wat krijg je en wat betaal je?) van ons bezit en een goede kwaliteit van dienstverlening. We zouden aan het eind van de komende beleidsperiode het liefst willen kunnen zeggen dat we overal net even iets beter in zijn geweest dan aan het eind van de periode die nu afloopt. Niet alleen omdat wíj het dan goed hebben gedaan, maar vooral omdat onze huurders daarvan dan de vruchten hebben geplukt.

Gepubliceerd: maandag 28 december 2015

bekijk hier waar u kunt wonen
DYNAMISCH WESTSTELLINGWERF

is er iets stuk? REPARATIEVERZOEK INDIENEN